Investir dans des maisons au Japon pour les louer avec 325000€ ?

16 réponses

Bonjour
J'ai besoin de vous car après 7ans de travail acharné j'ai économisé 325000 € et j'ai passé 3ans au japon (2 ans en école de langue et 1ans de pvt . Mon but est d'acheter 2maisons traditionnelles que j'ai repéré (les 2 pour 315000 €) .
Je compte lancer mon activitée mais je ne sais pas si j'ai le droit à un visa investor pour les louer sur airbnb ,actuellement je travaille dans une boutique au japon et avant j'étais dans le nucléaire
Merci

Par bilalm Publié en avril 2020 Thématiques associées :
Question intéressante ?
4,80/5 (5 votes)
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Les 16 réponses à la question posée

15 avril 2020
10:03

Bonjour,

Juste le fait d'investir dans l'immobilier ne vous donne pas droit à un visa investisseur :
http://www.immi-moj.go.jp/english/tetuduki/kanri/shyorui/Table3-1.html
Par contre, ouvrir un business oui, sous certaines conditions pas mal décrites ici https://www.kanpai.fr/societe-japonaise/questions/visa-investisseur-ouv…
Attention également à la loi de 2018 sur les minpaku, dans laquelle sont inclues les locations Airbnb, qui ne les autorise pas n'importe où, et les oblige à se conformer à des règles strictes.

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4,40/5 (5 votes)
Van
15 avril 2020
10:45

Je caricature... A peine...

Toi étranger.
Japon aime pas étranger.
Japon aime pas étranger achète ses maisons.
Japon va taxer étranger +++++++ pour montrer qu'il veut pas de lui.

Bref pour faire un bon investissement... Va ailleurs notamment en France. Tu fera un meilleur investissement financier avec une meilleure plus value et tu contribuera à l'économie de ton pays.

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3,22/5 (9 votes)
PaulEmploi
15 avril 2020
11:27

C'est pas le Japon qui vend ses maisons, c'est les japonais, donc ton exemple est tout sauf pertinent.

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4/5 (4 votes)
15 avril 2020
15:46

Indépendamment du fait que ce soit une opération judicieuse ou pas, je pense que tu calcules trop juste : en tant qu'étranger tu n'auras pas accès au crédit ou alors très difficilement, et une fois installé au Japon, pas une banque française ne te prêtera un euro. Alors il faut garder beaucoup de cash en réserve pour passer des mauvaises surprises telles que : travaux, loi minpaku, coronavirus, séismes et autres calamités, inventivité du gouvernement pour créer de nouvelles mesures anti-étrangers, etc. Avec ton budget, viser une seule des deux maisons est sans doute plus raisonnable. Ou alors regarde si tu peux t'associer avec un Japonais.

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4,57/5 (7 votes)
Benoit San
15 avril 2020
19:29

Attention à l'immobilier au Japon .
J' étais dans ce milieu en France , et donc je m'y suis très intéressé au Japon C'est le contraire de la France , ce n'est pas un placement , tu perdras de l'argent en le revendant .pour plusieurs raisons
1° c'est très rare qu'un japonais achète un appartement ( ou maison ) d'occasion donc difficile de trouver un acheteur
2° 90 % des constructions sont en bois ( à part les grands immeubles ) pour des raisons sismiques et cela vieillit très mal.
3° si tu es en copropriété les charges sont très lourdes frais d'achat , frais de gestion, commission d'entrée que tu ne récupère jamais et autres petites enveloppes ( légales ...) ( pour avoir un aperçu , fait " immobilier au japon " sur internet ,
le site le plus achalandé est " luxury estate ) et tu auras la liste de tous les frais sur les annonces
4° l'immobilier est très cher au Japon , et tu verras sur les annonces qu'à ce prix là ( 325 000€ ) tu ne trouveras rien ; même une ruine . dans une grande ville , le premier prix pour un appartement récent sera minimum 600 000 € ( pour 30 à 50 m2
5° là bas , ce n'est pas une maison que tu achètes , mais un terrain . un acheteur , systématiquement rasera la maison existante pour en reconstruire une neuve .
tout simplement parce qu'au bout de 15 ou 20 ans ta maison est pourrie .
6° si tu es en coproprieté ; la destruction de l'immeuble et la reconstruction sont à tes frais .)
à l'époque , ces maisons devaient être détruites tous les 15 ou 20 ans pour des questions de nouvelles normes anti -sismiques
7° au point de vue légal , en temps que français ( mais marié à une japonaise ), je ne pouvais pas acheter une maison , la maison devait être au nom de ma femme . donc ....si tu divorces , tu prends ton sac à dos et tu rentres chez toi.
8° pour la louer , c'est comme en France, si tu ne parles pas couramment la langue du pays et que tu n'es pas sur place , tu vas au devant de beaucoup de soucis
moi aussi j'ai été tenté de le faire ( à un prix beaucoup plus élevé ),non pas pour le louer mais pour avoir un point de chute à Tokyo , mais au vu de tous les problèmes évidents et certains , je préfère avoir mon point de chute chez les beaux parents et me promener plusieurs mois en allant à l'hôtel
pour revenir au début , ne rêves pas: avec ce budget , tu ne trouveras rien en état d'y habiter .
Bon courage quand même

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4,20/5 (5 votes)
PaulEmploi
15 avril 2020
20:37

Non, une maison ne pourrit pas au bout de 20 ans, même au Japon, je connais des gens qui ont des maisons centenaires (voir plus) en bois.
Si ta maison est pourrie c'est que tu ne l'entretiens pas ou très mal.

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4,50/5 (4 votes)
Sugoi
15 avril 2020
21:47

Investir dans l’immobilier au Japon? Je suis pas certain que le ROI soit évident ( si on n’a comme objectif que le rapport financier) . Maintenance élevée, charges de copro, impacts sismiques, typhons, inondations... été très humide ( végétation débordante si maison et si on entretient pas .....

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3/5 (2 votes)
15 avril 2020
22:18

Que d’inexactitudes !!
Aucun problème pour un gaijin pour acheter du « fudosan » au Japon et absolument pas besoin d’être marié à une locale ni même d’avoir un visa! Les frais d’acquisition (agence et transaction) ne sont pas plus élevés qu’en France et la fiscalité (taxe foncière) de l’ordre d’un mois de loyer comme en France. Par contre louer en Airbnb est une mauvaise idée au Japon comme dans la plupart des grandes villes dans le Monde d’ailleurs. C’est bien plus sur et rentable de louer en location classique (bail de 2 ans) à un japonais: il payera rubis sur l’ongle, ne cassera rien et la loi est plutot pro-proprio contrairement à la France où un mauvais locataire est quasi invirable avant le terme du bail de 3 ans.
Il est vrai par ailleurs qu’au Japon quand on achète un appartement en placement on ne joue pas la plus-value mais le rendement mais pour se proteger contre l’usure d’un immeuble, contrairement à la France on est aussi propriétaire du terrain a hauteur grosso modo des millièmes de l’appartement dans la copropriété. Il est aussi difficile (mais pas impossible d’emprunter).
Autre aspect a prendre en compte pour un gaijin: le taux de change. €/ ¥ qui est facteur de risque non négligeable sur un investissement de plusieurs années. Si on n’est pas résident ou si on n’a pas vocation à vivre longtemps au Japon, ça veut dire qu’on joue l’appréciation du Yen contre Euro, où au moins sa stabilité. Et la tout est possible avec le scénario d’être taxé a la revente sur une éventuelle plus value sur le prix en Yen tout en ayant perdu quand on compare les prix d’achat et de vente en Euro.
Conclusion, si cet investissement ne représente que 10 à 20% de votre patrimoine ou si vous envisagez de vivre au Japon sur le tres long terme ou bien d’y avoir un lien matrimonial (choisissez bien votre régime matrimonial dans ce cas!), pourquoi pas. Sinon vous risquez assez gros!

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5/5 (1 vote)
Sugoi
18 avril 2020
15:51

"Aucun problème pour un gaijin pour acheter du « fudosan » au Japon et absolument pas besoin d’être marié à une locale ni même d’avoir un visa!"

personne n'a jamais dit cela dans les commentaires precedents !!!

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/5 ( vote)
18 avril 2020
16:35

Ben relisez alors...

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5/5 (1 vote)
16 avril 2020
00:05

Qui a une idée de métier que je peux exercer pour le Visa travail ?

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/5 ( vote)
17 avril 2020
01:06

Vous pouvez pas vous rabattre sur un visa de travail pour vivre au Japon vu que le visa investisseur n’est pas accessible avec votre plan d’acheter une maison. Ça marche pas comme ça. De toute façon vous ne parlez pas japonais c’est mort d’avance sauf si vous êtes ingénieur et que vous parlez anglais couramment et qu’une entreprise étrangère vous engage à Tokyo sinon c’est même pas la peine d’y penser vu le nombre d’étrangers qui augmentent au Japon ça devient de plus en plus dur d’y trouver un emploi sauf pour les vrais talents ceux qui ont une plus value que les japonais n’ont pas et qui sortent du lot. Y’a pleins de petites villes avec des terrains gratuits dont Hakusan où je travaille qui est la ville la plus agréable à vivre du Japon mais faut pas espérer faire un business dans ces villes moyenne étant étranger. Pour soi oui mais pour faire du business pour avoir un visa c’est mort.

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5/5 (1 vote)
PaulEmploi
17 avril 2020
11:08

"actuellement je travaille dans une boutique au japon"
Comment savez-vous s'il parle japonais ou non ? Il a juste dit qu'il travaillait au Japon donc il parle peut-être très bien.

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5/5 (2 votes)
17 avril 2020
14:43

Bah sinon y’a aussi le visa esclave (plus communément appelé « conjoint de Japonais »).

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/5 ( vote)
16 avril 2020
08:04

Bonjour,
315K€ je suppose que vous avez aussi le terrain avec ? Pour combien de m² de terrain et dans quel coin ? et 2 maisons de combien de m² ? La localité compte énormément pour la location. Il vaut mieux rester dans une grande ville, pas loin d'une gare ou une station de bus, avec des commodités autour. Mais là le prix grimpe vite. Dans le reste du Japon il y a de plus en plus de logements vides qui ne trouvent pas de locataires ou d'acheteurs.

Au Japon, c'est le prix du terrain qui est prépondérant dans le prix global (hormis les maisons très récentes). Des vieilles maisons, surtout en bois ne valent pas grand-chose. Souvent le prix de la démolition +des frais d'enlèvement des débris est plus cher que la valeur de la maison.

Pour ne pas payer la taxe foncière trop chère, il y a beaucoup de propriétaires qui gardent leur maison en l'état, et inhabitée (suite à une succession par exemple). En effet, un terrain nu fait grimper la facture de la taxe foncière (c'est 6 fois plus cher!). Les maisons fantômes vides qu'on peut trouver au Japon sont en partie liées à cette politique de taxation foncière.

Bon, le choix de votre maison, c'est votre choix. Comme on ne connait rien d'autre que le prix que vous êtes prêt à payer, on ne peut dire grand chose.
Mais achetez bien un 不動産 pas un 負動産

Par contre il y a un point à savoir sur la fiscalité japonaise (tant que vous êtes résident fiscal japonais la question ne se pose pas mais si vous voulez revenir en France plus tard, il faut le savoir ) :

Quand vous êtes non résident au Japon et vous encaissez un loyer immobilier, il y a une taxation à la source et vous n'encaissez donc que le loyer -20,42%. C'est un peu compliqué à expliquer (alors je vous conseille de chercher par vous-même) mais en gros, vous devez avoir quelqu'un sur place qui paie à l'Etat japonais votre impôt! Si la gestion de la location est confiée à une société immobilière sur place comme Sekisui House (personne morale), cette dernière va prélever 20,42% du loyer et payer l'Etat à votre place. Si c'est de particulier à particulier (c’est votre cas sans doute), je pense que ce serait plus compliqué. Votre locataire devrait payer l'impôt à votre place (Je ne connais pas ce cas,donc je ne peux pas vous répondre).
Pour le cas d'Airbnb, aucune idée si ça peut se faire comme ça!

Bien sûr il y aura une régularisation après la 1ere déclaration d'impôt. Il y a ainsi un décalage dans la trésorerie la 1ere année.

Dans tous les cas, il faut bien se renseigner avant de faire un achat. Pensez aussi à l’après-achat comme l’imposition des revenus fonciers. Pensez toujours aux pires hypothèses pour ne pas être désagréablement surpris après!

Bon courage !

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4,60/5 (5 votes)
Sugoi
18 avril 2020
15:43

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