Achat d'une maison au japon : quelles formalités ?

22 réponses

Bonjour à tous,
Je voudrais connaitre le "parcours administratif" pour l'achat d'un terrain avec une maison au Japon (en "banlieue" de Tokyo).
(Donc pas un appartement.. dans une copropriété... etc ...)

Situation :
Actuellement, je suis et vis en France, donc je n'ai pas de "visa résident japonais".
Je compte payer contant (cash...) l'intégralité du montant de la transaction ... donc pas de prêt bancaire à faire ... ou à obtenir ... (je sais que cela simplifie beaucoup la procédure ...).

Voila.. que dire d'autre ?

Merci d'avance à tous.

Question intéressante ?
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Réponses à la question

03 Août 2018
09:46

Je suis désolé je n'ai aucune idée du parcours administratif que vous devrez affronter.
Toutefois le timing est très loin d'être idéal :

Le Japon perd environ 300 000 habitant chaque année et ça s'accélère (environ 200 000 en 2010, 300 000 en 2016), la part de logements abandonnés augmente : environ 15% actuellement soit environ 8 millions de logements vides, et ce taux passera à 30% dans les 10 prochaines années.
Dans les très grande ville il est possible de deviner des logements voire des immeubles entiers abandonnés mais pour l'instant c'est dans des proportions faibles, mais dans les campagnes et les villes de petites tailles, et en périphérie des grandes villes, on voit littéralement des maisons abandonnées partout, j'ai déjà vu des petites villes avec, à vu d’œil, 40, 50% de maisons fermés. Et ce dépeuplement entraîne fermeture de commerces et d'usines, que l'on peut voir abandonnés aussi. C'est très marqué dans la campagne parce que c'est là que les personnes âgées vivent en forte proportion, et leurs logements restent vides à leurs disparitions.

Et pourtant malgré ces millions de logements fantômes le secteur de la construction fonctionne encore au Japon, mais cela est voué à s'arrêter. Après les JO, après l'Exposition Universelle de 2025 qui sera probablement à Osaka, le Japon aura une énorme crise du logement qui rappellera celle de 1990.

La demande sera de plus en plus faible due à la disparition de la population mais l'offre sera très très importante. Donc les prix vont chuter massivement.
Acheter maintenant, c'est voir son acquisition être dévaluée dans les 10 prochaines années, surtout si éclatement de la bulle immobilière il y a, le Yen va être faible par rapport aux autres monnaies (comme en 1990).

Même si le gouvernement japonais se décide enfin à ouvrir les vannes de l'immigration, cela ne changera pas grand chose au marché de l'immobilier, surtout sur le marché des maisons et autres grands logements, parce que les vagues d'immigrés, majoritairement asiatiques et pas fortunées, seront parquées à des petits logements pas cher, probablement des immeubles du genre de ceux de la France durant les 30 glorieuses. Et ces gens seront majoritairement de la main d'oeuvre peu qualifiée, qui feront les petits boulots ou des boulots très durs très usants, tandis que les japonais se concentreront à former leurs natifs aux travail hautement qualifiés pour maintenir voire augmenter la qualité de leur prestation et maintenir un certain rayonnement aux yeux du monde.

Donc réfléchissez bien avant d'investir. En campagne les maisons en vente sont de plus en plus bradées mais ce n'est pas encore le cas dans les zones résidentielles près des grandes villes (comme Tokyo, ce que vous visez). Attendez quelques années pour faire une bonne affaire (Euro potentiellement plus fort si pas de crise en Europe (ce serait le bonus), en tout cas prix de l'immobilier japonais bien plus bas que maintenant).

04 Août 2018
08:46

Bonjour,
En effet, je suis tout a fait d 'accord avec vous !
Mais j'ai la une très bonne opportunité ... (donc bien en dessous des prix du marcher à ce jour...) Donc je ne risque pas de "trop perdre" dans les prochaines années ..
De toute façon je ne compte pas faire de revente par la suite ...

04 Août 2018
16:59

Dans ce cas bon courage à vous ! ;)

04 Août 2018
20:16

Merci à vous ! ;)

03 Août 2018
17:57

vous aurez certainement besoin d'avoir votre 'Inkan Shomei' , comme vous n'habitez pas au Japon a confirmer avec votre representant (il est donc fortement conseillé de s’adresser à des agences immobilières spécialisées offrant leurs services en anglais pour vous aider à franchir les obstacles que peuvent représenter la langue ou les différences culturelles.

enfin sachez que le « vieux bâti » décôte très vite au Japon, sachez aussi qu'a Tokyo (zone de recherche) les quartiers peuvent changer tres vite (en gros vous achetez une jolie maison ou bien vous faite construire et 2 ans apres vous vous retrouvez avec un enorme immeuble juste en face, ou alors une route (c'est arrive a un de mes amis qui a achete une maison neuve)

04 Août 2018
08:50

Merci,
En effet durée de vie d'un logement et amortissement sur 20 à 30 ans (pour du neuf) ...
On rase et on reconstruit ...
Au japon un logement n'est pas un investissement comme en France ...
mais bien un "produit de consommation" .. comme une voiture, etc...

04 Août 2018
09:48

C'est d'ailleurs pour cela que en banlieue et "campagne" .. dans les quartier résidentiel .. on retrouve/voit beaucoup de terrain .. avec des panneaux solaire à la place de logement/maison ...
En effet le bâti perd tellement vite, et s'il n'est pas occupé ou louer .. vous perdez de l'argent chaque année avec les impôts et taxes ... votre bien perd de la valeur petit a petit .. et au bout des 20 à 30 ans .. votre terrain avec votre "vielle maison" aura ainsi moins de valeur que le dit terrain "nu" de toute habitation ... à la revente ...
Les propriétaires japonais, ainsi, font raser leur habitation "non" ou "in louable" ... pour ne plus à avoir à payer les impôts foncier et taxes ... et on , même si le rachat du Kw/h est minime, un petit revenu ... ( à la place de payer des impôts etc .. c'est toujours mieux ...)
Et ont/garde ainsi un terrain "non dévalué" (par un logement vieux et viellisant) si il le mette en vente. Car contrairement au bâti, le terrain lui, ne ce dévalue pas dans le temps ... oO^^ ... enfin,, il suit les courbes du marché ... (offres/demandes .. etc ...)
D'autres font raser et transforment leur terrain en parking également ...

MATSUI
08 Mars 2019
02:07

Pour avoir le Ikan shomei, correspondant a la signature officialisee par la Mairie, il faut etre obligatoirement resident au Japon et etre sur le Juminsho (certificat de resident). C'est vrai que dans n'importe quelle demarche administrative, le Ikan Shomei est obligatoire.
Donc le mieux, est de passe par l'Ambassade de France a Tokyo, et voir par ce biais, vos possibilites d'acquerir un bien au Japon en tant qu'etranger. Cordialement, M. Matsui

04 Août 2018
02:57

bonjour
il faudrait que vous soyez plus précis dans votre recherche, la banlieue de Tokyo est immense et les prix de l'immobilier peuvent donc être très variables en fonction des endroits
par ailleurs vous n'indiquez pas s'il s'agit d'un placement locatif ou d'une résidence secondaire, dans le deuxième cas vous ne pourrez l'occuper que 3 mois par an si vous ne disposez pas d'un visa longue durée
bon courage dans vos recherches

04 Août 2018
09:02

Bonjour,
Merci, Oui en fait, je précise que je ne "recherche pas une maison" ... j'ai déjà trouver la dite maison ...

En fait en parlant de banlieue de Tokyo, c 'était pour donnée une idée géographique ...
E fait elle est a 1 a 2h de Tokyo en gros ... (dans la campagne.. quoi ;) )

C'est plutôt dans l'optique d'une résidence secondaire ... pied à terre en fait ...
Et très probablement .. "Echange de maison" , en plus, dansun second temps ... pour m'organiser mes futurs voyages à gauche à droite autour du monde ...

A part les impôts foncier et locaux ? y aura t'il d'autres "impôts ou taxes annuel" à prévoir ? (je sais, c est bien pour cela que je ne voulais surtout pas d'appartement, copropriété, que dans ce cas là il y a plein se contraintes supplémentaire qu'en France (comme "la tournante du conseil" ... etc ...) .. ainsi que plein de frais / charges (qui n'existent pas ici en France... ) ... EN plus du risque de voir la décision des autres copros de faire raser l'immeuble et d'en reconstruire un nouveau ... etc ...) ...

04 Août 2018
09:26

Non résident , que 3 mois par an ? ou 3 mois max par voyage" ?
Donc si c 'est 3 mois max .. je pourrais dèjà passer 6 fois 15j par an ... ;) ou 3 x un mois ...

Peut t'on obtenir un visa longue durée, m^me si on ne reste pas "longtemps" ? (pour pouvoir venir plus que les 3mois d'on vous parler ...)
Quelle sont les "obligations" pour obtenir un tel visa ...

Je suppose que je devrais visé ce type de visa "longue durée" .. vu que je resterai résidence en France .. je n'aurai pas le "visa résident" au japon ?

Merci d'avance

05 Août 2018
15:52

Il existe (comme dans tous les pays) le visa grandes fortunes qui vous permet de rester 1an. Ce visa est renouvelable tant que vous possedez assez d'argent.
Les seules conditions sont d'avoir 18ans et de posseder au moins 30millions de yens. Avec ce visa on ne peut pas travailler, on peut venir avec son epoux/epouse mais pas avec des enfants.

Matsui
08 Mars 2019
02:11

Pour avoir le visa "resident au Japon", il faut etre imposable au Japon, avoir un revenu regulier.

04 Août 2018
04:19

Bonjour
Avez-vous déjà trouvé la maison en question ou bien est-ce en cours de recherche? Si vous l'avez déjà trouvé c'est en principe à l'agence de s'occuper des formalités étant donné que les transactions entre particuliers sont plutôt rares au Japon. Ils existent pas mal d'agences qui se spécialisent dans la vente d'immobilier pour les étrangers qui ne sont pas résidents.

Si vous devenez propriétaire au Japon et même si vous n'êtes pas résident vous devrez vous acquitter des impôts fonciers annuels et des différentes taxes locales, il existe des agences spécialisées qui encaissent les virements effectués par des propriétaires immobilier qui vivent à l'extérieur du Japon et peuvent s'occuper pour vous des formalités fiscales chaque année moyennant finance bien entendu.

L'immobilier se déprécie vite au Japon du fait du climat et des secousses telluriques, l'humidité et les termites sont sans doute vos pires ennemis. Une maison qui restent fermée une bonne partie de l'année sans entretient ni aération va vite se détériorer. Il n'est pas possible de faire de plus-value comme en France ou la pierre se valorise. Comment ferez-vous pour l’électricité/gaz/eau ?

C'est un achat pour une résidence secondaire ou un investissement locatif ?

04 Août 2018
09:20

Bonjour,

J'ai déjà trouvé ! ;)
mais je continue quand même a regarder .. au cas ou je "rate" l'achat ...
Comme au japon .. c 'est "premier à faire offre, et payer acompte ... qui part avec le bien..." .. on sait jamais, je pourrais me faire "couper l'herbe sous le pied" ... comme on dit ici ...

Ce serait pour une maison secondaire .. pied à terre ..
et avec l'idée très probablement, aussi dans un 2eme temps de l'utiliser en "échange de maison" .. pour organisé mes futur voyage "globe trotter" .. ultérieurement ....

A part les impôts foncier et locaux ? y aura t'il d'autres "impôts ou taxes annuel" à prévoir ?

Vous parler d'agences "pour étranger" / "non résident" et ne "maitrisant pas la linguistique" nécessaire .. ce qui est donc tout à fait mon cas ... oO^^ ... ;)
Avez vous des adresse ? coordonnées ? url ? and co ?

En effet, impossible au japon de faire de plusvalues, comme en France .. vu que au japon un logement est considéré comme un "produit de consommation" au même titre d'un véhicule par exemple ... d'une durée de vie de 20 à 30 ans en moyenne ...

Mais pas de soucis, je ne compte pas faire de revente ni de plusvalue donc ...
C'est pour avoir un pied à terre ...

MMmmm eau gaz éléctricité ... bonne question ...
gaz en bouteille ... électricité par panneau solaire .. eau, je suppose qu'il n y a pas de soucis pour se raccorder au réseau local ?... Au pire.. récupération eau de pluie en citerne, et filtrage à osmose inverse ensuite ...

Pour l'entretient des 2 bâtiments de la maison ... pendant mes abscences : domotique et automatisation type IFTTT ... pour la ventilation, chauffage de base antigel, et déhshumidification/clim ...
Cela devrait avoir déjà un bon impact de base ....

Merci d'avance ;)

06 Août 2018
23:46

Bonjour
Il faudra tout de même prévoir quelqu'un sur place pour entretenir la maison pendant votre absence, le climat ici étant ce qu'il est (par exemple en ce moment alternance de grosse chaleur et de pluie) votre maison risque de se détériorer rapidement si vous ne l'entretenez pas, idem pour le jardin
Bon courage

04 Août 2018
10:39

Pour info... complémentaire ..
Le kempei-ritsu du terrain est de de 40% / 100%

04 Août 2018
20:19

A ce sujet... règles de constructions / limitations, etc .. à part celle ci, du % sol/étages etc ... y en à t'il d'autres imposant certaines limitations ?
Merci,

06 Août 2018
18:19

Y a quelqu'un qui as gagné au loto ici ;-)

13 Août 2018
14:41

Bonjour
Je réponds peut être un peu tardivement à ce sujet mais je voulais être sûr de ce que j'allais dire ici. Je me trouve actuellement au Japon (Visa touristique) avec dans l'idée d'acheter à plus au moins long terme une maison ici.
Tout d'abord il faut bien faire la séparation entre ville et campagne, c'est 2 mondes à part. Je ne me suis pas renseigné plus que ca pour les villes parce que ca ne m'intéresse pas mais ce qui a été dit plus est complètement vrai : il y a un nombre incalculable d'appartement abandonné. Après ils ne sont bien sûr pas tous en vente et encore moins utilisable. Il y a eu une augmentation des prix car certains avaient trouvé la combine d'acheter pour louer ensuite avec Airbnb et cela était vraiment rentable. La loi a changé donc ce "boom" immobilier n'a pas raison de continuer. Un point important : vous pouvez être le propriétaire de la maison (ou de l'appartement) mais pas du terrain donc vous payerez un loyer, c'est impensable en France donc faire attention.
Pour la campagne, il y a non seulement un nombre incalculable de maisons inoccupées, mais cela ne va faire qu'augmenter. Les prix vont donc de gratuit (sans entourloupe) a quelques dizaines de millier d'euros pour les cas qui m'intéressent. Reste à savoir ce que vous recherchez exactement, si c'est vraiment pas cher (moins de 10 000 euros) il risque d'y avoir pas mal de travaux et ça coûte très cher au Japon. Autant il y plein de choses sans aucune restriction n'ai même besoin de permis de construire, autant il y a des choses interdite de faire soi-même : gaz, électricité et raccordement au tout à l'égout (et peut être d'autres). Donc même si vous êtes bon dans ce domaine, vous n'aurez pas le droit de le faire. Ensuite les japonais bricolent relativement peu (en comparaison de la France) mais surtout ne rénovent pratiquement jamais. Il risque donc d'y avoir un problème pour trouver les fournitures, voir des conseils quand à la construction japonaise.
Il y plein de choses à prendre en compte, un chauffe eau à gaz neuf ne coûte pas très cher mais vous oblige à payer un abonnement (plutôt cher), un chauffe eau électrique est beaucoup plus cher à l'achat (et nécessite aussi un abonnement à part de l'éclairage si je ne me trompe). Les maisons ne sont pas isolées pour un sou et ont donc des pertes énergétiques impensables au vu des normes françaises. Les énergies renouvelables je ne connais pas les prix mais vu le nombre quasi inexistant de panneaux solaires et autres éoliennes, je pense que c'est à oublier. Un deshumificateur ne servirais à rien, on est largement au dessus de ce qu'ils peuvent encaisser, il faut d'ailleurs penser qu'un jardin sans entretien devient une jungle en quelques mois.
Autre point à pendre en compte, le voisinage. En devenant propriétaire, vous devenez résidant du quartier (ou village) et cela a pas du tout la même connotation qu'en France. Mis à part si vous déclarer ouvertement que cela ne vous regarde pas et être mis au ban de la communauté, vous devez tenir compte des voisins. Il y a trop de règles tacites (dont une immense majorité que je ne connais pas) pour que j'en parle, mais je sais par exemple qu'il y a des "taxes de quartier" s'ajoutant à celles de la ville. Une aide physique est souvent demandée quelques fois dans l'année pour faire des travaux communs.
Je n'ai pas abordé le problème de la barrière de la langue qui me semble insurmontable si vous ne parlez/écrivez japonais couramment. Outre l'achat de la maison, il y aura ensuite un nombre très important au fil du temps de demarches à faire et avec aucun interlocuteur ne parlant ne serait-ce qu'un mot d'anglais.
Donc mon point de vue, pour ce qu'il vaut et qui n'engage que moi : il est possible d'acheter facilement une maison avec des coûts très faibles mais les a-côtés font qu'il faut être sûr de ne pas se lancer à la légère.
En tout cas j'espère que ça a répondu à quelques questions.

Enimreh
17 Mai 2019
19:36

Bonjour, avez-vous avancé dans votre recherche ? Je prépare un reportage sur les akiyas. Seriez-vous disposé à ce qu'on en parle ?
Merci,
H.

Beghoul halim
11 Août 2019
00:38

Bonjour je cherche à savoir si nous pouvions vivre de manière indéterminée au jusqu’à la tombe au japon en ayant contribué à l’achat d’une maison. Et en ayant un visa de travail bien sur Je suis encore en étude et je me suis posé cette question car j’ai envie de tous faire pour y vivre. Ce serait possible??? avec ses partie administrative . Même Si je sais que la langue est encore en apprentissage ......

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