Quelle fiscalité pour l'immobilier au Japon ?

5 réponses

kon'ichiwa. Depuis plusieurs années maintenant je vais régulièrement au Japon une fois par an et je m'y sent tellement bien que je suis assez tenté par l'achat d'une maison à retaper ou d'une maison dite hantée (ce n'est pas une blague, j'ai lu des articles sur la superstition des japonais quand aux maisons ou des gens sont morts et la fiscalité allégé afférente). J'envisage aussi une fois le bien acquis et rénové de le louer a des touristes lors de mon absence en faisant appel à une agence locale mais je n'en suis pas encore là. Outre l'investissement de base de l'achat, je me pose la question de savoir quelles sont les charges et impositions en vigueur au Japon en matière d'immobilier. Je suppose qu'elles diffèrent selon les régions (comme en France) aussi J'ai essayé de faire des recherches sur internet mais je ne sais pas trop ou on peut trouver ce genre de renseignements. Pour l'instant je n'ai rien trouvé de vraiment utile. Quelqu'un pourrait il me donner des pistes (association, administration, entreprise spécialisée dans ce genre d'opération, etc.) voire des coordonnées pour que j'affine mon projet et puisse monter un dossier d'étude de financement pour ma banque s'il vous plaît?

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Réponses à la question

12 Août 2019
12:14

Bonjour,

Je vous conseille de regarder auprès de ReThink Tokyo qui aura sans doute les informations que vous cherchez : https://www.rethinktokyo.com/how-guides/foreign-investment-rules-guides

Keit
12 Août 2019
17:31
12 Août 2019
17:45

Pour un non-résident (au sens fiscal) il y a un forfait de 20% sur les loyers (déduit de toutes les charges). S’y ajoute la taxe d’habitation qui est de l’ordre d’un mois de loyer a peu près. Vous aurez ensuite à payer les charges (si immeuble) avec une composante entretien courant et une composante reparation du bâtiment qui augmente avec l’age de l’immeuble.
Pour l’éventuelle Plus-Value vous serez taxé a 32,1% si vous revendez avant 5 ans et 17,1% au delà de 5 ans.

Ensuite vous aurez les frais d’agence pour la location de un mois de loyer pour trouver le locataire et 5% par mois pendant la durée du bail plus 5% pour que l’agence soit le prête nom du compte en banque qu’elle devra ouvrir pour vous pour pouvoir recevoir les loyers et payer l’agence.

Enfin pour pouvoir emprunter auprès d’une banque en France pour un achat au Japon je n’y compterais pas trop a moins que ne soyez client d’une Private Bank haut de gamme et pour in investissement d’au bas mot 1M€ (Probablement le plancher sera bien plus élevé).

Pour ce qui est du Minpaku (location temporaire) pour les touristes sauf à acheter une maison ou tout un immeuble, vous pouvez à priori oublier (surtout si vous viser les gaijins!)

13 Août 2019
16:10

Sur les aspects légaux et fiscaux je ne saurais dire, mais sinon ton projet soulève pas mal d'alertes ; je dirais que la plus flagrante est que tu sembles entreprendre cela seul, or le Japon fonctionne pas mal par communautés : la famille élargie, le voisinage, le village, l'entreprise, etc... Pour faire les choses dans le bon ordre il faudrait peut-être que tu arrives d'abord à t'insérer dans la vie sociale locale, que tu tisses des liens avec les voisins, que ton projet soit compris et accepté localement, etc. Outre le fait que la loi limite fortement les possibilités de minpaku, est-ce que les gens ont envie de voir débarquer des gaijins dans leur patelin tout au long de l'année ? Tu auras aussi besoin de lien avec des entreprises qui pourront t'aider par la suite, parce-que retaper soi-même une maison à 100% comme en France, ça ne marche pas pour tout un tas de raisons : culturelles, légales, pratiques, une raison toute bête pouvant être qu'il n'y a pas de grande surface de bricolage à proximité. Ou que la mairie fait feu de tout bois pour te faire des misères parce-que les gens du quartier sont opposés à ton projet.
Contre-intuitivement, on s'aperçoit aussi que dans pas mal de domaines faire soi même revient in fine plus cher que de faire faire (ce qui reste cher). C'est vrai par exemple de la cuisine le midi : si tu additionnes le coût des ingrédients, de leur transport et de l'eau et du gaz pour la cuisson, il vaut mieux manger à l'extérieur que cuisiner à la maison. Je pense que c'est vrai aussi dans le domaine de l'auto-construction ou de la rénovation (avec par exemple un poste négligé mais qui peut revenir très cher, qui est l'enlèvement des déchets de chantier). Au final, acheter une maison en bon état est peut-être plus économique....... Tout ça à bien peser donc, et surtout sans précipitation. Désolé si je n'ai pas de lien précis à te transmettre.

Sugoi
14 Août 2019
09:51

en tant que proprietaire d'un terrain ou une maison :

固定資産税 (koteishisanzei) taxe sur le foncier (si vous êtes propriétaire d'un terrain ou d'une maison )
住民税 (juuminzei) taxe d'habitation (cette taxe est calculée sur les revenus de l'individu générés au Japon, enfin c'est beaucoup plus complique que cela, si il est au Japon depuis moins d'un an, entre 1 et 5 ans, plus de 5 ans, bref j’arrête). Votre cas est spécifique car votre résidence fiscale n' est pas le Japon (je suppose France), et comme il existe un accord entre France et Japon pour éviter la double imposition, je ne saurais vous conseiller l'assistance d'un conseil (agences spécialisées pour les investisseurs non japonais, avocat, ce qui peut revenir cher)
après il peut y avoir aussi des taxes municipales (shiminzei), differente de juuminzei (qui est elle municipale et préfectorale)

si vous etes proprietaire d'un appartement evidemment s'ajoutent les charges 共益費 (kyouekihi)

Pour le minpaku, ni pensez pas, a titre d'exemple le jichikai (syndicat des co-proprietaires) de mon immeuble interdit la location courte duree (donc les touristes sont pries de chercher ailleurs). Et comme dit plus haut, les co-proprietaires n'ont pas envie de voir defiler des gaijins a tout bout de champ.

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